Esta es la segunda entrega de la serie Propiedad, Arrendamiento y Equilibrio. Después de examinar la arquitectura general de la nueva Ley, corresponde observar qué significa ese régimen para quien entrega una vivienda en arrendamiento: qué puede pactar, qué puede proteger, qué obligaciones conserva y por qué la recuperación del inmueble, cuando existe conflicto, permanece sometida a los procedimientos previstos por el ordenamiento.
Fuente normativa principal: Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N.º 7.065 Extraordinario — 7 de agosto de 2026. Consultar Gaceta Oficial →
Entregar una vivienda en arrendamiento supone algo más que permitir que otra persona ocupe un inmueble a cambio de un canon.
Desde el momento en que se constituye la relación arrendaticia, el propietario conserva la titularidad del bien, pero su utilización queda organizada por un contrato que produce derechos y obligaciones para ambas partes. La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda regula precisamente esa relación para los arrendamientos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación.
Como vimos al examinar la arquitectura general del nuevo régimen, la Ley concede un espacio importante a la voluntad de las partes, pero lo hace dentro de límites de orden público. Esa combinación adquiere una dimensión especialmente concreta cuando se observa desde quien entrega su inmueble.
La pregunta ya no es solamente qué permite pactar la Ley.
Es también qué puede proteger el propietario, qué debe asumir y qué puede hacer cuando la relación contractual deja de funcionar.
1. Antes de arrendar: el inmueble también debe cumplir
La primera obligación relevante aparece incluso antes de discutir el canon.
No todo inmueble puede ser entregado legítimamente en arrendamiento para vivienda.
El artículo 10 exige condiciones mínimas de habitabilidad de conformidad con las normas y reglamentos aplicables y excluye, entre otros supuestos, inmuebles situados en zonas declaradas de alto riesgo, construcciones realizadas con materiales inadecuados o perecederos que impliquen riesgos y determinadas edificaciones no culminadas o provenientes de demoliciones cuando comprometan la vida, seguridad o salud de las personas.
Esto coloca un primer límite a la posición del propietario: la titularidad del inmueble no basta por sí sola para convertirlo en una vivienda jurídicamente apta para ser arrendada bajo este régimen.
Esta formulación es una interpretación de la consecuencia del artículo 10. La Ley, expresamente, lo que establece son las condiciones y prohibiciones correspondientes.
La relación contractual comienza, por tanto, sobre una condición previa: el bien que se ofrece como vivienda debe ser apto para ese destino.
2. El propietario puede negociar condiciones esenciales
Una vez dentro del régimen, la autonomía contractual adquiere importancia práctica.
La duración del arrendamiento puede ser acordada entre las partes. Si nada dicen, la Ley establece como regla supletoria un año. También permite que las partes acuerden las eventuales prórrogas.
Lo mismo ocurre con uno de los componentes económicos fundamentales: el canon.
El artículo 12 dispone que su monto será acordado por las partes en el contrato, sujeto a las limitaciones establecidas por la propia Ley. Una vez fijado, el artículo 13 establece que se mantiene durante toda la vigencia contractual. En caso de prórroga o renovación, puede acordarse un ajuste; cuando el canon se encuentre establecido en bolívares, ese ajuste queda sometido al límite previsto por la norma con referencia a la variación del índice de precios al consumidor publicada por el Banco Central de Venezuela.
Desde la perspectiva propietaria, esto significa que existe capacidad de negociación inicial, pero no una facultad permanente para modificar unilateralmente el precio mientras el contrato se encuentra vigente.
La distinción es fundamental.
Autonomía para acordar el canon ≠ facultad unilateral para alterarlo posteriormente.
La Ley contempla además la posibilidad de que el canon sea establecido en moneda distinta al bolívar. En ese supuesto, el arrendatario puede alternativamente cumplir mediante el equivalente en bolívares conforme al tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela para la fecha del pago, pero el propio artículo 14 condiciona esa alternativa al mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario.
No conviene, por tanto, transformar esta disposición en una regla absoluta sobre moneda de pago más allá de lo que efectivamente establece el texto.
3. Proteger el inmueble frente al riesgo
Entregar la posesión material de un inmueble a otra persona introduce un riesgo evidente para su conservación y para determinadas obligaciones asociadas con su uso.
La Ley responde a ese riesgo mediante la figura de la garantía.
El artículo 16 permite que propietario e inquilino acuerden alguna de dos modalidades: una póliza de seguros que cubra daños causados al inmueble, por un monto equivalente hasta tres meses del canon, o un depósito equivalente también hasta tres meses del canon.
La finalidad está expresamente delimitada: garantizar la conservación del inmueble y el pago de servicios en mora.
Esto es importante porque la garantía no aparece configurada simplemente como una cantidad adicional que el propietario pueda exigir y disponer libremente.
Tiene una finalidad determinada y, cuando se utiliza un depósito, aparece correlativamente una obligación de restitución al finalizar la relación.
La Ley ordena reintegrarlo dentro de los quince días continuos siguientes a la terminación, previa revisión del inmueble y verificación de su estado. Si existen reparaciones procedentes o servicios en mora debidamente comprobados, pueden descontarse de la cantidad entregada.
Desde la perspectiva propietaria, la institución cumple así una función de protección patrimonial.
Pero esa protección está delimitada por:
una finalidad, un monto máximo y una obligación de rendición económica al terminar la relación.
La forma concreta en que opera el derecho del inquilino a recuperar ese depósito será materia de su propia perspectiva. Aquí interesa identificar el otro lado de la institución: el propietario puede protegerse frente a determinados riesgos, pero la garantía no se convierte por ello en parte de su patrimonio de manera automática.
4. Reparaciones: ser propietario no significa necesariamente pagarlo todo
El deterioro del inmueble es una de las zonas donde con mayor facilidad pueden enfrentarse intereses.
La Ley establece primero una obligación general para el arrendatario: utilizar el inmueble exclusivamente con fines residenciales y cuidarlo y conservarlo con la diligencia prevista en el Código Civil.
Después introduce una regla para distribuir el costo de las reparaciones cuando las partes no hayan pactado expresamente otra cosa.
En ese supuesto, corresponden al propietario las reparaciones cuyo valor exceda el treinta por ciento del canon mensual. Las que no excedan ese porcentaje corresponden al arrendatario. Pero existe una excepción importante: cuando las reparaciones se originan en daños ocasionados por negligencia, imprudencia o impericia del arrendatario, la regla que atribuye al propietario las reparaciones superiores al 30 % no opera en esos términos.
El esquema parece sencillo mientras solo se observa el porcentaje.
En la práctica jurídica, sin embargo, pueden surgir preguntas que la propia disposición no desarrolla exhaustivamente: cuál fue la causa del deterioro, si corresponde al uso normal del inmueble, quién lo produjo o cómo debe acreditarse su costo.
No corresponde resolver aquí esas cuestiones mediante suposiciones.
Lo que sí establece la Ley es relevante: la responsabilidad económica por una reparación no depende únicamente de quién es propietario del inmueble; también puede depender del costo, de lo pactado y de la causa del daño.
5. Hay gastos que permanecen del lado de la propiedad
La distribución de cargas económicas tampoco consiste simplemente en trasladarlas al ocupante.
El artículo 19 establece una regla supletoria.
Salvo pacto diferente, durante la vigencia del contrato y hasta la entrega del inmueble corresponden al arrendatario determinados gastos derivados de servicios como electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano, teléfono, televisión por suscripción, internet y otros que contrate por su propia cuenta y riesgo.
Pero la misma disposición coloca, también salvo estipulación en contrario, el condominio y los impuestos aplicables a los inmuebles urbanos a cargo del arrendador.
Desde la perspectiva del propietario, esta disposición confirma una característica que atraviesa el nuevo régimen: muchas reglas económicas funcionan como reglas de partida que pueden ser objeto de estipulación diferente cuando la Ley lo permite.
De allí la importancia del contrato escrito.
Una relación arrendaticia deficientemente documentada no elimina esas cuestiones. Simplemente puede dejar a las partes dependiendo de las reglas que la Ley establece para cuando no pactaron algo distinto.
6. Ser propietario también encuentra límites al vender
El arrendamiento tampoco elimina la posibilidad de que el propietario decida vender.
Pero, bajo determinadas circunstancias, la Ley introduce una obligación previa frente al inquilino.
Cuando este tenga más de dos años en posesión del inmueble como arrendatario y se encuentre solvente en cánones y servicios, el artículo 20 reconoce una preferencia para que el inmueble le sea ofrecido antes que a un tercero si el propietario decide venderlo.
El propietario debe comunicar por escrito su intención, indicando precio y condiciones. El arrendatario dispone de quince días para manifestar por escrito su interés.
Si rechaza la oferta o no responde, el propietario puede ofrecer y vender a un tercero bajo las mismas condiciones y precio. Pero si posteriormente reduce el precio o establece condiciones más favorables, debe realizar nuevamente la oferta al arrendatario.
Conviene precisar el alcance.
La Ley no obliga al propietario a vender.
La preferencia nace cuando el propietario ha decidido hacerlo y concurren las demás condiciones legales.
Por tanto:
preferencia para adquirir ≠ obligación del propietario de desprenderse del inmueble.
Lo que aparece es una condición sobre la manera de ejercer la decisión de venta una vez adoptada.
7. ¿Qué ocurre cuando el inquilino incumple?
Aquí aparece una de las cuestiones más sensibles para cualquier propietario que entrega un inmueble en arrendamiento.
La Ley contempla expresamente la posibilidad de terminar anticipadamente la relación por determinados incumplimientos.
El artículo 23 permite al arrendador demandar ante la autoridad competente o solicitar la rescisión anticipada cuando se produzcan los supuestos allí establecidos.
Entre ellos se encuentran el incumplimiento del canon durante tres períodos consecutivos; el impago durante tres meses consecutivos de determinados servicios inherentes al inmueble; la cesión, traspaso o subarrendamiento sin autorización; deterioros mayores no provenientes del uso normal; reformas no autorizadas; utilización del inmueble para un destino diferente al pactado o de manera contraria a la ley; y abandono.
Hay además una disposición especialmente relevante para la autonomía contractual: el numeral 7 incluye aquellas causas establecidas en el contrato.
Esto refuerza la importancia de lo pactado, pero debe leerse junto con el resto del sistema. El contrato continúa sometido a la Ley y esta es de orden público. No sería correcto interpretar ese numeral aisladamente como una autorización para crear cualquier causal imaginable con independencia de los límites legales.
Lo esencial desde la posición propietaria es que la Ley no deja el incumplimiento sin consecuencias.
Pero tampoco convierte al propietario en quien decide definitivamente, por sí solo, que el incumplimiento ocurrió y procede materialmente a recuperar la vivienda.
8. Recuperar el inmueble no significa recuperarlo por cuenta propia
Esta es probablemente una de las distinciones más importantes desde la perspectiva del propietario.
La Ley reconoce causas que pueden conducir a la terminación anticipada y establece expresamente que la declaración de los supuestos previstos en el artículo 23 por la autoridad competente dará lugar al desalojo.
Pero el artículo 27 añade la pieza procesal decisiva: la orden de desalojo solo puede ser acordada por un tribunal de municipio o por un tribunal arbitral establecido conforme a la ley. Cuando la orden esté contenida en un laudo arbitral, debe presentarse ante el tribunal competente para su ejecución.
La estructura debe leerse completa.
Una cosa es que el propietario considere que existe una causa para terminar el contrato.
Otra es que esa causa sea jurídicamente declarada.
Y otra, finalmente, es la ejecución del desalojo.
Por eso:
derecho a solicitar la terminación ≠ derecho a ejecutar personalmente el desalojo.
La propiedad no desaparece durante el arrendamiento, pero su recuperación frente a un conflicto queda sometida al procedimiento previsto por el ordenamiento.
9. El conflicto no tiene una sola puerta de entrada
La Ley tampoco concentra toda controversia en una única vía.
El artículo 25 reconoce mecanismos de conciliación, mediación y otros medios alternativos; admite centros de arbitraje institucional y mecanismos arbitrales acordados contractualmente; y atribuye competencia a los tribunales de municipio de la localidad donde se encuentre el inmueble, conforme al juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil e independientemente de la cuantía.
Desde la posición del propietario, esto incorpora distintas vías jurídicas para procurar el cumplimiento o resolver una controversia.
Pero conviene mantener una cautela.
Que la Ley reconozca mediación y arbitraje no permite concluir, únicamente con esta fuente, cuál será su costo, rapidez o eficacia práctica, ni cuál será la interpretación que reciban determinadas cláusulas arbitrales en situaciones concretas.
Eso requeriría información adicional.
La Gaceta permite afirmar algo más limitado y seguro: el nuevo régimen incorpora expresamente mecanismos alternativos y judiciales para la resolución de conflictos.
10. Propiedad, contrato y procedimiento
Observadas en conjunto, las disposiciones examinadas muestran una posición propietaria con herramientas jurídicas relevantes.
El propietario participa en la determinación del canon y de la duración; puede acordar garantías; cuenta con reglas sobre conservación y reparaciones; puede establecer determinadas condiciones contractuales; conserva la posibilidad de vender; y dispone de causas legales y contractuales para solicitar la terminación anticipada cuando se produce un incumplimiento.
Pero ninguna de esas facultades funciona aislada.
El inmueble debe ser habitable.
El canon acordado no puede modificarse unilateralmente durante la vigencia.
La garantía tiene límites y finalidad.
Determinados gastos continúan vinculados al propietario salvo pacto diferente.
La venta puede activar una preferencia ofertiva.
La existencia de una causa de terminación no autoriza el desalojo privado.
INTERPRETACIÓN: la posición que resulta de esta arquitectura puede sintetizarse mediante tres elementos:
propiedad + contrato + procedimiento.
La propiedad explica el interés legítimo del arrendador en conservar, proteger y recuperar su inmueble.
El contrato organiza buena parte de la relación con quien lo ocupa.
Y el procedimiento establece los cauces jurídicos para resolver aquello que las partes ya no pueden solucionar mediante el cumplimiento voluntario de lo pactado.
No corresponde concluir todavía si esta distribución resulta equilibrada ni determinar quién obtiene una posición más favorable dentro del nuevo régimen. Esa valoración requiere observar también la misma relación desde el otro lado.
Porque cada garantía del propietario opera dentro de una relación en la que otra persona utiliza el inmueble como vivienda, paga por ese uso y también recibe derechos y asume obligaciones.
Antes de juzgar el sistema completo, esa posición debe ser examinada con el mismo rigor.
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